Оценка ущерба от залива по вине Управляющей компании

ОБСЛУЖИВАНИЕ жилого фонда и расположенных в домах коммерческих помещений - офисов, магазинов и складов относится к обязанности Управляющих компаний (УК), получающих плату за содержание общедомовых коммуникаций. Организация обязана следить за состоянием имущества и нести за него ответственность перед потребителями. 

Выход из строя общедомовых коммуникаций - это вопросы эксплуатирующей организации. Возмещать убытки, причинённые технической неисправностью системы водоснабжения, отопления или электроэнергии обязана Управляющая компания. В частности, УК будет отвечать за ущерб в результате протечки, для его расчёта потребуется независимая оценка.

К заливам по вине Управляющей компании относятся:

• Протечка стояка с горячей или холодной водой.

• Разрушение первого запорного устройства (крана).

• Залив из системы водоотведения (канализации).

• Протечка коммуникаций на техническом этаже (чердаке).

• Залив с крыши дома или пристройки.

• Разрыв пожарного гидранта.

• Протечка в оттепель от талого льда и снега.

• Иные, установленные экспертизой, случаи.

Для взыскания ущерба с Управляющей компании потребуется:

• Получить Акт о заливе.

• Провести независимую оценку ущерба.

• Направить претензию о взыскании убытков.

• Подготовить исковое заявление.

• Получить решение суда и исполнительный лист.

Как получить возмещение с Жилищника

ЗАЛИВ КВАРТИРЫ по вине Управляющей компании - очень распространённая проблема в многоквартирных домах. Неисправные коммуникации, небрежное отношение Эксплуатирующей службы к своим обязанностям, несвоевременный ремонт крыши – всё это может стать причиной залива квартиры.

Затопление квартиры и имущества – неприятная и стрессовая ситуация, в которой самое главное – установить виновника для получения с него в дальнейшем компенсации. Важно разграничить ответственность и определить, какое имущество относится к общедомовому, за работу которого отвечает Управляющая компания, при этом провести объективную оценку ущерба после залива.

Если квартиру затопила Управляющая компания, возмещение ущерба – её прямая ответственность по закону. Далее рассмотрим, как определить балансовую принадлежность и что предпринимать, если квартиру затопили по вине Управляющей компании.

Определяем виновника

УСТАНОВЛЕНИЕ ВИНЫ УК может быть достаточно сложной задачей. Часто организации, занимающиеся обслуживанием общих коммуникаций, кровли, стараются избежать ответственности. Руководство УК перекладывает ответственность на собственников квартир, Фонд капитального строительства (ремонта), ссылается на действия неустановленных лиц, обстоятельства непреодолимой силы и т.д.

Также работники Обслуживающей организации традиционно «пугают» собственников, ссылаются на сложность судебных разбирательств с бюджетными учреждениями (например, как это делает ГБУ «Жилищник» г. Москвы и другие госорганизации, работающие в сфере предоставления коммунальных услуг).

Если квартиру залило по вине Управляющей компании (к ней также относятся Товарищества собственников жилья, Жилищно-строительные кооперативы и др.), суд рассмотрит спор, руководствуясь требованиями законодательства в сфере защиты прав потребителей.

Собственник является потребителем услуг обслуживающей организации. Поэтому он вправе требовать не только основную сумму ущерба, связанную с повреждением отделки и вещей. В иске можно указать требование о взыскании потребительского штрафа, компенсации морального вреда, а также неустойки по Закону о защите прав потребителей. 

Особое отношение суда к бюджетным учреждениям (снижение сумм взыскания для экономии государственных средств) не распространяется на споры граждан о защите прав потребителей. Важно знать, как не допустить в суде снижения положенных по закону компенсаций.

Когда Управляющая не отвечает по заливу?

В КАКИХ СЛУЧАЯХ Эксплуатирующая организация не отвечает за затопление квартиры. В соответствие с ч. 2 ст. 1064 ГК РФ виновник происшествия освобождается от ответственности, если сможет доказать, что ущерб имуществу причинён не по его вине. Для этого УК потребуется найти настоящего виновника коммунальной аварии.

Обслуживающая организация не будет оплачивать ущерб, когда вред нанесён по причине наступления форс-мажорных обстоятельств и влияния непреодолимой силы. Также УК освобождается от ответственности, если собственник жилого помещения или наниматель нарушили правила пользования жилым помещением или правила использования общедомового имущества.

Также УК может «выйти сухой из воды» при заливе в новом доме, находящемся на гарантии Застройщика, когда абсолютно все протечки инженерных коммуникаций в течение трёх лет после сдачи новостройки приходятся на ответственность строительной компании, её подрядчиков или производителей оборудования.

Коммуникации, давшие течь после выполненного капремонта, являются заботой Фонда капитального ремонта многоквартирных домов (он же – Региональный оператор или ФКР), который обязан установить гарантию на работы не менее 5 (пяти) лет. При этом Фонд и Застройщик во всех случаях пытаются переложить ответственность на своих подрядчиков, привлекаемых для выполнения строительных работ, у которых часто нет членства в СРО или даже элементарной страховки.

Такая позиция Фонда капитального ремонта признана Верховным судом незаконной, в Постановлениях Пленума ВС ответственность за действия подрядчиков возложена на ФКР и Застройщика, что справедливо - ведь эти компании гораздо надёжнее, чем их подрядчики.

Как защитить свои интересы после залива?

ЕСЛИ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ЗАЛИЛА ВАШУ КВАРТИРУ, что делать, как уменьшить вред от воды и защитить свой дом? Первые действия связаны вовсе не с водой, а с электричеством - необходимо опустить рычаги автоматов в коробке распределителя. Это поможет обесточить помещение, избежать короткого замыкания и возможного пожара.

Мебель, технику и другие ценные вещи следует накрыть плёнкой для защиты от воды или вынести из затопленного помещения. На участках, где происходит протечка, можно поставить ёмкости для сбора воды, опустошать их при наполнении (конечно, если масштабы протечки это позволяют).

Следующий шаг – обращение в аварийную службу. Её сотрудники обязаны перекрыть стояки водоснабжения для локализации протечки. Перекрытие воды спасает от поступления водопроводной жидкости, но не сразу работает при заливе из канализации, когда соседи сверху продолжают пользоваться туалетом, как минимум, пока не закончится вода в унитазных бачках – в этих случаях есть смысл пробежать по лестничной клетке и попросить жильцов не пользоваться туалетом.

Есть смысл также сфотографировать и снять на видео пострадавшее от воды помещение, залитые личные вещи, мебель и технику, также место протечки и пути поступления жидкости в квартиру, записать показания свидетелей и работников коммунальной службы. Эти данные могут пригодиться в суде при взыскании ущерба с Управляющей компании.

Все перечисленные доказательства являются дополнительными, при этом самым основным документом остаётся Акт о залитии, либо заключение строительно-технической экспертизы, устанавливающей причину и виновника протечки.

Как зафиксировать имущественный вред документально?

О ЗАЛИВЕ СЛЕДУЕТ СООБЩИТЬ В КОМПАНИЮ, которая занимается обслуживаем общедомовых коммуникаций, кровли и канализации - УК, ТСЖ, ЖСК, ТСН и др. Она обязана составить Акт о затоплении помещений и причинении имущественного вреда, называется он «Акт о причинах и последствиях залива».

Этот документ фиксирует факт залива, описывает повреждения и указывает на виновника произошедшего, чьи действия или бездействие привели к протечке. Важно сразу активно участвовать в его составлении, документ, выдаваемый "по умолчанию" всегда содержит массу ошибок и неточностей, препятствующих получению возмещения.

Потерпевшему важно правильно составить документ - он станет одним из самых важных доказательств, если в дальнейшем Вам придётся подать Иск к Управляющей компании по заливу квартиры, отказавшейся платить или проводить ремонт добровольно в претензионном (мирном) порядке.

Верный Акт содержит следующую информацию:

• описание залива и повреждений имущества;

• данные собственников - потерпевших;

• данные представителей УК или ТСЖ;

• данные виновника залива;

• дата составления документа.

Акт о причинах и последствиях затопления подписывают все члены комиссии, которые исследовали квартиру из числа представителей Управляющей компании, Застройщика или Фонда капитального ремонта, в документе ставит подпись собственник пострадавшей квартиры, а также владелец помещения, из которого произошла протечка.

Распространённые ошибки в Акте о заливе

ОШИБКИ И НЕТОЧНОСТИ В ДОКУМЕНТЕ могут стать причиной отказа в компенсации. Например, произошёл залив, в котором виновна Управляющая компания. В результате залития пострадала мебель в квартире, текстильные изделия, бытовая электроника. Если эти повреждения Комиссия не опишет в Акте, суд может отказать во взыскании ущерба такому имуществу.

До подписания Акта о затоплении документ важно проверить. Если в нём нашли недочёты, Вы, как участник осмотра, вправе внести уточнения и дополнения либо непосредственно в текст, либо в примечания к документу. Если документ полностью не соответствует обстоятельствам дела, требуйте от УК проведения нового осмотра.

Оптимальный вариант – пригласить на осмотр опытного юриста или эксперта (оценщика) по заливам, которые проконтролируют процесс составления документа и досконально изучат его до подписания на соответствие закону судебной практике. В присутствии специалистов Управляющая компания выдаёт полностью корректные документы.

К распространённым ошибкам в Акте о заливе квартиры можно отнести:

• неполный перечень испорченного имущества;

• неполное описание ущерба жилому помещению;

• ошибки в данных виновника или пострадавшего;

• отсутствие подписи виновника залива либо указания на его отказ в подписании документа;

• отсутствие печати УК и подписей членов комиссии, занимавшихся осмотром жилого помещения;

• ошибочная дата заполнения документа;

• неверный адрес протечки и составления Акта.

Для более объективной оценки иногда следует составить два Акта - один сразу после залива, а второй через 5-7 дней, после того, как проявились отложенные негативные последствия залива – дополнительные повреждения отделки, мебели, грибок или плесень.

УК уклоняется от составления акта?

ЕСЛИ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ЗАЛИЛА КВАРТИРУ, она может отказаться подписывать или выдавать документ. Часто её представители не хотят фиксировать повреждения в полном объёме. Когда Управляющая компания понимает свою ответственность и препятствует выдаче необходимых доказательств, потребуются активные действия:

1. Письменно уведомите Управляющую организацию о факте залива, для этого следует направить телеграмму с уведомлением о вручении, либо вручить документ нарочно.

2. Зафиксируйте последствия и ущерб на фото или видео - важно сделать их именно в момент протечки, они помогут в спорных ситуациях по определению причины, виновника и объёма повреждений.

3. Составьте Акт самостоятельно, для этого можно позвать соседей, при этом в документе следует указать, что УК была уведомлена о предстоящей процедуре, но отказалась прислать своего представителя и составить Акт о заливе.

4. Если все мероприятия не помогли в получении Акта о заливе, либо Управляющая компания обвиняет других лиц в протечке, проведите строительно-техническую экспертизу по установлению виновника.

Для доказательства размера ущерба от залива в суде потребуется независимая оценка, которая определит размер причинённых убытков отделке, стоимость восстановительного ремонта, замены движимого имущества - мебели и техники, повреждённых водой.

Ремонт за счёт УК – можно ли соглашаться?

В СЛУЧАЯХ ЗАЛИВА КВАРТИРЫ по вине Управляющей компании её представители могут предложить потерпевшему ремонт силами собственных работников неустановленной квалификации. Мы много раз видели последствия ремонта от УК - это вновь появляющийся грибок и плесень из-за плохой просушки помещения.

Когда можно на это согласиться? Если в квартире нет скрытых повреждений (грибок, повреждения электропроводки, трубы в стяжке и т.д.) и для ремонта не требуются дорогостоящие материалы, можно воспользоваться предложением Управляющей компании о проведении косметического ремонта.

В случае, когда залило квартиру по вине Управляющей компании и требуются дорогостоящие материалы, сложные работы, необходимо проверить квалификацию и опыт сотрудников. Как правило, работники ТСЖ не обладают необходимым опытом проведения сложных ремонтных работ. В большинстве случаев в такой ситуации приходится взыскивать компенсацию через суд

Как правило, представители Управляющей копании стремятся уклониться от полноценной компенсации ущерба. Аналогичная ситуация складывается в случае, когда от залива пострадала мебель и бытовая техника. По той же причине они проводят очень дешёвый и некачественный ремонт. Такой ущерб также придётся взыскивать через суд.

Важно понимать, что потерпевший от залива Управляющей компанией собственник помещения вправе выбирать между натуральным возмещением убытков и финансовым – т.е. между проведением ремонта и получением денежной компенсации.

Досудебное решения спора по заливу

КОГДА В РАСПОРЯЖЕНИИ ПОТЕРПЕВШЕГО имеются все необходимые доказательства залива, произошедшего по вине Эксплуатирующей организации, подтверждённые Актом о залитии или заключением строительно-технической экспертизы, а ущерб выражен в денежном эквиваленте в отчёте независимого оценщика, можно готовить претензию виновнику.

Никаких особых требований к претензии закон не предъявляет, важно указать лишь обстоятельства залития, виновника протечки, ущерб, причинённый ремонту и движимому имуществу взыскателя в денежном выражении, а также требования не имущественного характера – например, устранить постоянные протечки с кровли или чердака.

Требование (досудебная претензия) в адрес Управляющей компании отправляется нарочно (лично или курьером), чтобы на экземпляре был поставлен штамп о приёмке, либо посредством почтового отправления заказным (ценным) письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

По общему правилу срок ответа на требование (претензию) составляет от пяти до десяти дней, если требование получено, и тридцать календарных дней, если требование ожидает вручения в отделении почтовой службы и виновник игнорирует его получение.

Суд по заливу с Управляющей компанией

ЕСЛИ НЕ ПОЛУЧАЕТСЯ ДОГОВОРИТЬСЯ МИРНО, и ответчик проигнорировал претензию, необходимо готовить и подавать Иск о заливе к Управляющей компании. Для принятия иска судом важно точно установить виновника затопления. Законодательство не предусматривает солидарную ответственность Фонда капремонта, Застройщика и Управляющей компании, компенсацию присудят только одному ответчику.

Если УК (ТСЖ, ЖСК) не признаёт свою вину, потребуется приведение независимой строительно-технической экспертизы причины залива (СТЭ). Она поможет точно и квалифицированно определить, кто виновен в произошедшем залитии. Экспертное заключение станет основным доказательством вместо отсутствующего или недостоверного Акта и подтвердит залив квартиры, а с ним и ответственность Управляющей организации.

Суд с УК по заливу квартиры имеет свои преимущества перед разбирательством, например, с соседями. Ответчиком по такому иску является платёжеспособная организация, относительно стабильная в финансовом плане. С Обслуживающей организации можно взыскать не только компенсацию повреждённого имущества, но и потребительский штраф по закону о защите прав потребителей.

Сумма такого штрафа составит до 50% от суммы компенсации ущерба, получить который, в теории, можно независимо от предъявленного требования, но на практике приходится доказывать суду право на его получение не заниженным, в полном объёме.

Для взыскания штрафа предусмотрены три условия:

1. Между потерпевшим и Управляющей были потребительские правоотношения (договор на управление жилищным фондом), вносились коммунальные платежи.

2. Доказательство факта, что квартиру затопило по вине Управляющей организации - документы о точном месте и причине протечки.

3. Обслуживающая организация (ТСЖ, ЖСК, ТСН) получила претензию от пострадавшего, но отказалась добровольно компенсировать ущерб.

В суд на Управляющую компанию, помимо случаев отказа в выдаче Акта, также подают в ситуации, когда она отказывается добровольно компенсировать ущерб пострадавшим собственникам недвижимости, установленный технической экспертизой и оценкой убытков после залива.

Опытный юрист по вопросам заливов поможет составить иск в ситуации залива из канализации, от протечки крыши, с технического этажа (чердака) или разрыва стояков, поможет добиться компенсации ущерба и взыскать с Управляющей штраф по закону «О защите прав потребителей».

Сложности судебного разбирательства

Рассмотрим, какие «подводные камни» ждут пострадавшего в споре с Управляющими компаниями в форме ТСЖ, ЖСК, ТСН и другими организациями, обслуживающими многоквартирный дом. Прежде всего - это доступ к профессиональной юридической помощи. Интерес таких организаций представляют квалифицированные и опытные юристы и адвокаты.

Их цель – защитить интересы компании любыми способами и любой ценой. Специалисты УК имеют большой опыт участия в судебных разбирательствах, за год их может быть несколько сотен. Только профессиональный юрист по заливам на стороне потерпевшего сможет доказать в суде ответственность Управляющей компании за залив квартиры.

В ситуациях, когда Управляющая компания залила квартиру и понимает последствия, её представители стремятся переложить свою вину на других лиц (соседей, Фонд капитального строительства и даже самого потерпевшего), следует обратиться к независимым экспертам и адвокатам.

Техническая экспертиза по причинам залива – это возможность определить виновника, доказать, что произошел залив по вине Управляющей компании. В процессе судебного разбирательства весомыми станут именно такие доказательства (от профессиональных экспертов и оценщиков и они сыграют решающую роль при принятии решения о взыскании компенсации с Управляющей компании.

При необходимости профессиональный оценщик может принять участие в судебном заседании и защитить своё экспертное заключение, ответит на все вопросы участников процесса, предоставит необходимые пояснения суду.

Нередко организации, занимающиеся обслуживанием многоквартирного дома, перекладывают ответственность на предыдущую организацию (если имело место смена УК). В такой ситуации важно помнить: в соответствии с требованиями закона точкой отсчёта является дата передачи управления многоквартирным домом от старой организации к новой.

Новые УК, ЖСК, ТСЖ не могут перекладывать ответственность на предшественников, если по вине УК затопило квартиру после приёмки дел от предыдущей организации, даже если инженерные коммуникации достались в аварийном состоянии. Подразумевается, что все вопросы о состоянии имущества организации должны урегулировать до передачи.

Профессиональная юридическая помощь в случае залива квартиры – это возможность не только добиться компенсации, но и получить её достаточно быстро. Адвокаты по заливам знают, как существенно сэкономить время и средства Заказчика, которые необходимо затратить на решение вопроса.

Взыскание денежных средств с УК, ЖСК, ТСЖ имеет свои особенности и часто осуществляется через орган Федерального казначейства. Перед подачей исполнительного листа в службу судебных приставов также следует проконсультироваться с юристом и оценщиком по заливу, который подскажет, как правильно и быстро получить компенсацию.

Для заказа оценки стоимости убытков после залива и получения юридической помощи, свяжитесь с нашими специалистами по телефону +79250448831, в мессенджерах WhatsApp, Telegram или ВКонтакте.