Залив помещения с крыши дома

С ПРОБЛЕМАМИ, возникающими у собственников недвижимости, когда заливает квартиру или коммерческое помещение с крыши, знакомы не только владельцы квадратных метров на верхнем этаже в старых домах, но и в новостройках, а также жильцы нижерасположенных квартир, до которых тоже доходит вода.

К сожалению, практика показывает, что лишь редкие собственники не сталкиваются с подобными неприятностями за всё время владения имуществом. Большая площадь поверхности кровли в многоквартирном доме и плохой уход со стороны Управляющей компании создают многочисленные риски протечек.

Ситуация осложняется тем, что вода, попадающая в помещение, очень грязная и содержит мусор, скопившийся на кровле здания, пыль, фрагменты птичьего помёта и иную органику, которая является идеальной питательной средой для размножения плесени и грибка, часто возникающих в помещении после залития.

Даже если протечка с крыши начинается с небольшого влажного пятна на потолке, со временем ситуация только ухудшится. В межсезонье во время очередного сильного дождя или оттепели залив из чердака технического помещения может принять угрожающие масштабы - до сотен литров воды.

Важно принять своевременные и эффективные меры в отношении протечки и виновных лиц. Главное — действовать правильно, чтобы Управляющая компания (УК) не только устранила протечку с крыши в квартиру или офис, но и возместила ущерб, нанесённый собственнику имущества из-за недобросовестного выполнения своих обязательств.

Судебная практика

ЛОГИЧНЫМ ДЕЙСТВИЕМ со стороны собственника проблемного помещения под протекающей крышей становится обращение в ответственную за техническое состояние кровли организацию, которая должна устранить протечку – Управляющую компанию или Фонд капремонта (ФКР) - если ремонт проводился недавно и ещё действует гарантия.

Данные организации, помимо ремонта, отвечают также за возмещение убытков от залития. После независимой оценки имущества, которое было повреждено или пришло в негодность от воздействия влаги, УК либо ФКР должны возместить причинённый ущерб из собственных средств, либо за счёт страховки.

Но в большинстве случаев без судебного разбирательства владельцы затопленной недвижимости не могут добиться от УК, ФКР или их подрядчиков законного возмещения. Сотрудники таких служб начинают перекладывать ответственность на третьих лиц, включая собственных недобросовестных подрядчиков, отсылая владельца квартиры с претензиями к ним.

По таким случаям Верховный суд о заливе квартир с кровли принял однозначное решение. При протечке крыши возмещение ущерба в любом случае должно производиться УК, причём неважно, в каком состоянии была кровля, требовала ли капитального ремонта, ведь чердачные помещения и сама крыша — часть общего имущества дома.

В обязанности Управляющей организации входит содержание общедомового имущества, чтобы дом был безопасен для жильцов, а конструкции полноценно выполняли свои функции. Владелец недвижимости заключает договор, и как потребитель имеет право требовать выполнения компанией своих обязательств. Поэтому в делах о заливе квартиры с крыши судебная практика на стороне собственника проблемного жилья.

Если произошел залив квартиры, расходы на юриста и экспертизу при грамотном подходе будут полностью оправданы и возмещены судом. Ответчик компенсирует пострадавшей стороне не только стоимость ремонта, но и моральный вред, судебные издержки и заплатит штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей.

Что делать, если заливает с крыши

ПРИ НЕОЖИДАННОМ ЗАЛИВЕ с крыши сориентироваться, что делать и в какой последовательности, бывает сложно. Профессиональные юристы по заливам нашего Правового центра предлагают проверенный алгоритм, который позволит грамотно подойти к решению проблемы и получить возмещение ущерба своевременно и в полном объёме.

Уведомление о заливе

Обратитесь в Управляющую компанию или аварийно-диспетчерскую службу с заявлением о протечке. Представители организации должны в течение 12-ти часов (на устранение аварии - немедленно) приехать на место и составить в 2-х экземплярах Акт, в котором зафиксировать факт залива квартиры с крыши.

Устранение аварии

В течение одних суток протечка кровли должна быть устранена, так как случай относится к аварийной ситуации. Если указанные сроки не соблюдаются, обращение в УК подаётся повторно, но в письменной форме и с завизированной организацией копией, которая в дальнейшем остаётся у собственника жилья, магазина или офиса.

Если УК бездействует

При бездействии коммунальщиков можно подать жалобу в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ). Факт обращения подтвердит почтовая квитанция с описью вложения ценного письма, либо отправка по E-mail (такие жалобы также официально регистрируются и достаточно быстро рассматриваются).

На проведение проверки ГЖИ отводится до 30 дней. По итогам проверки Управляющая компания может понести административную ответственность (КоАП ст. 7.22) и получит предписание, по которому она будет обязана устранить протечку кровли.

Но бездействие со стороны Жилищной инспекции (ГЖИ) тоже не редкость. В такой ситуации по окончании срока проверки можно обратиться в суд с административным иском. В ходе разбирательства можно оспорить бездействие или принятие неправомерного решения должностным лицом.

Часто в Акте, оформленном УК сразу после того, как протекла крыша и залило квартиру, причины возникновения такой ситуации описаны недостаточно подробно или достоверно. Её представители могут уклоняться от подписания документа, рассказывать о возможных виновниках залива на стороне третьих лиц, отрицая свою ответственность по затоплению.

Консультация юриста по заливу и экспертная оценка – лучшее решение возникшей проблемы. Помощь специалистов направлена не только на оценку ущерба от протечки крыши, но и на получение доказательств для суда, которые дадут обоснование для возмещения убытков с виновника залива.

Расходы на юридическую помощь будут незначительной платой за возможность получения компенсации материального и морального вреда в полном объёме. Кроме того, действующие нормы позволяют взыскать все судебные расходы с виновной стороны.

Как составить претензию

ПО ДЕЙСТВУЮЩИМ НОРМАМ подача претензии при заливе квартиры с крыши не обязательна. Однако, это утверждение неверно, суд во всех случаях проверяет факт досудебного урегулирования спора, с претензией есть шанс сдвинуть разбирательство с места и заключить соглашение о возмещении ущерба без суда.

Претензия должна быть отправлена виновнику ценным письмом с описью вложения и содержать копию экспертной оценки пострадавшего имущества. Также претензию можно вручить нарочно - в руки виновнику под роспись. Максимальный срок, который отводится на рассмотрение документа, составляет 30 дней.

В некоторых случаях при заливе квартиры через крышу подобный подход подталкивает УК или ФКР решить вопрос мирно в досудебном порядке. Это выгодно для организации, так как не придётся платить серьёзный штраф (до 50 %) и судебные издержки. Владельцам недвижимости мировое соглашение позволит быстрее устранить проблему, не тратить на неё время и нервы.

В пользу подачи претензии говорит также тот факт, что её отсутствие может стать причиной для оставления иска без движения, а также для отказа суда во взыскании штрафа за невыполнение УК своих обязательств перед потребителем. Обжалование такого решения занимает очень много времени и ресурсов.

Как составить акт залива с крыши и кого привлекать к этому делу

В ХОДЕ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМЫ следует приготовиться к различным ухищрениям со стороны сотрудников Управляющей организации и Фонда капитального ремонта. Их попытки убедить потерпевшее лицо в том, что компенсацию за протечку крыши следует взыскивать с кого угодно, но только не с них, для юристов по заливам не новы и они знают, как с ними бороться.

Эксплуатирующие службы прекрасно осведомлены, что кровля является их зоной ответственности. Поэтому при оформлении документов их работники не подписывают Акт, умышленно оформляют его с ошибками, неточностями, допускают двусмысленные формулировки. Подобных уловок множество, поэтому необходимо жёстко пресекать все попытки «управленцев» уклониться от выполнения своих обязанностей.

Акт о заливе — один из основных документов для доказывания вины и причинённого ущерба. Поэтому в случае протечки крыши многоквартирного дома что делать категорически не рекомендуется, так это игнорировать правила его оформления. Признать недействительным акт, составленный с нарушениями, можно, но сделать это не всегда удаётся.

Процесс исправления некорректного Акта, как правило, занимает много времени. Гораздо проще всё изначально сделать юридически грамотно, привлекая к делу профессиональных юристов и экспертов по заливам, чтобы получить от Управляющей компании правильный документ.

В акте должны быть указаны следующие сведения:

• данные всех собственников жилья, лиц, которые участвуют в осмотре (сотрудников УК, соседей, юристов);

• точный адрес и характеристики квартиры или офиса (площадь, этаж, количество помещений, планировка);

• детальное описание ущерба, причинённого помещениям, бытовой технике и электронике, мебели, отделке;

• точное описание причины затопления и источника протечки, с указанием технической причины и виновника;

• дата, место (точный адрес) и время, когда был составлен документ, фиксирующий обстоятельства протечки;

• подписи каждого из членов комиссии, подпись председателя комиссии, печать Управляющей компании.

Если Управляющая компания отказывается оформить Акт о заливе, оповестите её повторно, отправив письмо с уведомлением о вручении. Зафиксируйте на фото и видео повреждения. Составьте Акт о том, что присылать своего представителя коммунальщики отказались, подтвердите всё подписями соседей.

При отсутствии Акт от Управляющей компании, предусмотренного законом, необходимо оформить независимые (альтернативные) доказательства наличия протечки и причинённых повреждений – Альтернативный акт о заливе и заключение технической экспертизы, в которой будет указана причина и виновное лицо.

Рекомендуем обратиться к специалистам для проведения по факту протечки крыши независимой экспертизы. Они помогут оценить имущественный вред, установят виновника, найдут скрытую протечку, помогут в оформлении всей необходимой документации, претензий и исковых заявлений.

Имеет смысл составить 2 акта: первый ‒ в тот день, когда произошло затопление, второй – примерно через 3-5 дней, когда могут проявиться дополнительные последствия, процедура оформления заявки и составления аналогична в обоих случаях - через официальную заявку в УК.

Как правильно сделать оценку ущерба

ОЦЕНКА УЩЕРБА ПОСЛЕ ЗАЛИВА должна проводиться независимым экспертом на основании договора, заключенного с собственником квартиры. У приглашённого специалиста должен быть действующий квалификационный аттестат, членство СРО и страховка. Именно оценка станет основой для дальнейшего составления претензии на протечку кровли в Управляющую компанию. Оптимально проводить её через 4-5 дней, чтобы те последствия, которые не были сразу видны, успели проявиться.

Необходимо проводить экспертизу в присутствии представителя УК, чтобы обеспечить его визит, за 3 (три) рабочих дня до предполагаемой даты экспертизы нужно известить организацию письменно с обязательным уведомлением о вручении. В этом случае оценка ущерба от протечки крыши может быть проведена даже в отсутствие сотрудников УК, если они проигнорируют приглашение.

По результатам осмотра будет подготовлен отчёт. Если представитель УК в Акте отказался указать виновника затопления, заказывайте строительно-техническую экспертизу. Чтобы установить причину, будут исследованы общедомовые помещения и коммуникации, имеющиеся в распоряжении сведения и документы.

Техническая экспертиза ответит на главный вопрос в сложной ситуации – кто виновен в затоплении имущества и будет нести ответственность за залив. Приглашать независимого эксперта потребуется в случае отказа Управляющей компании от выдачи официального Акта о заливе.

Юридическая помощь при протечке крыши в такой ситуации особенно важна, также, как и помощь эксперта. Строительно-техническую экспертизу необходимо проводить по горячим (мокрым) следам, пока сохраняются признаки затопления, позволяющие эксперту разобраться в его обстоятельствах.

Чтобы в дальнейшем в ходе рассмотрения дела в суде взыскать с ответчика расходы на проведение оценки ущерба и экспертизы протечки крыши, важно сохранить договор и чек об оплате услуг оценщика и технического эксперта. Такие расходы в полном объёме взыскиваются с виновника залива.

Как составить иск

ЕСЛИ В ДОСУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ урегулировать ситуацию не удалось, подготовьте и направьте в суд исковое заявление. Орган правосудия определяется исходя из размера ущерба от протечки крыши. Если из-за дефекта кровли нанесён урон, не превышающий 100 000,00 рублей, дело будет направлено мировому судье. С более внушительным ущербом разбирается районный суд.

В данном случае к иску применим Закон о защите прав потребителей, поэтому при сумме взыскания до 1 000 000 рублей пошлина с истца не взимается. Исковое при протечке кровли к ГБУ «Жилищник» – яркий тому пример. Под категорию споров по Защите потребителей попадает также взыскание ущерба с застройщика, некачественно сделавшего крышу.

Если жильё залило по вине УК, владелец недвижимости имеет право на компенсацию:

• материального ущерба;

• морального вреда;

• судебных издержек;

• оплаты услуг экспертов, оценщиков;

• просушку помещения.

Судом также может быть наложен 50-процентный штраф от суммы ущерба. Если возникла необходимость в аренде другого жилья на время разбирательства и ремонта, исковое заявление о протечке крыши может включать и эти затраты, однако их необходимо правильно подтверждать - договором, документами об оплате и подтверждением уплаты налогов собственником жилья из средств, уплаченных арендатором.

Соглашение о добровольной компенсации убытков от залива

КОГДА ЗАЛИВАЕТ КВАРТИРУ С КРЫШИ, что делать категорически не рекомендуется, так это соглашаться на возмещение ущерба в меньшем размере. Как вариант, УК может предложить самостоятельно сделать ремонт в затопленных помещениях. Претензия на протечку кровли в Управляющую компанию помогает подтолкнуть к такому решению «управленцев».

Но это не значит, что взятые на себя обязательства они стремятся выполнить действительно качественно. Решение в любом случае за собственником жилья. Но судебная практика по протечке кровли в многоквартирном доме показывает, что при незначительном ущербе выгоднее согласиться на предложение УК, чем впоследствии привлекать подрядчика.

Чтобы составить соглашение о добровольном возмещении ущерба, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Оценить ущерб от протечки крыши с привлечением экспертов и профильных юристов, оно пригодиться также в случае отказа виновника от компенсации, которое может произойти в самый последний момент - умышленно.

Получить Акт от УК, в котором будет чётко прописана причина залива с подробным описанием повреждённого имущества. Обязательно наличие подписей членов комиссии, печати организации, точность персональных данных, дат.

Оформить соглашение, прописать все его условия по возмещению ущерба от протечки кровли. Желательно привлечь к этому процессу юриста, который специализируется на подобных вопросах.

Необходимо учитывать, что качество ремонта, выполненного работниками Управляющей компании, может оказаться очень низким. Исключения случаются, но они только подтверждают правило. Поэтому потерпевшие редко соглашаются на ремонт о коммунальщиков, предпочитая денежное возмещение.

Если причинён значительный урон (дорогостоящий ремонт, качественная мебель, хорошая техника), при протечке кровли возмещение ущерба лучше проводить в судебном порядке. В этом случае собственник квартиры не только получает деньги на полноценный ремонт, но также штраф по Закону о защите прав потребителей и компенсацию за моральный ущерб.

Как действовать после протечки с крыши подскажут профильные юристы. Если управляющая не выдаёт Акт о заливе, её сотрудники тянут время, пытаются переложить ответственность на подрядчиков или рабочих, нужно действовать строго по закону. Если затопило с крыши, иск на Управляющую компанию подействует лучше, чем любые уговоры.

Для получения юридической помощи по вопросу залива квартиры с крыши свяжитесь с нашими специалистами по телефону +79250448831, в мессенджерах WhatsApp, Telegram или ВКонтакте.